热点城市应做好准备 看地产税的影响

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　　房地产税需厘清四个常识

　　随着两会召开，议论“房地产税开征”的热度势必“水涨船高”。而热议房地产税开征，起码有必要厘清以下四个常识。

　　首先、开征房地产税已是定论。换言之，房地产税不是要不要开征，而是何时开征。近日舆论关注最新焦点是：住建部副部长陆克华2月23日在国新办发布会说，要加快房地产税立法，并适时推进改革，有关部门正在按照中央要求开展工作。高层在两会前重要时间节点披露此信息，可以说，透露房地产税开征信号已然十分明确，其也切合中央之前“加快房地产税立法”多次公开表述。去年全国两会期间，全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文提到，调整后的人大常委会立法规划，已经将房地产税法列入了第一类的立法项目。全国人大常委会当年立法工作计划，也将房地产税法列入为预备项目。换言之，尽管房地产税何时开征仍不确定，但开征是确定的。

　　其次，房地产税开征目的不等于降房价。房地产税本是各界公认并被国外实践验证，藉以住房保有环节课税加大持有成本有效打击炒房、逼退投机客促进楼市理性回归的“重器”。2016年12月中旬，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，要求回归住房居住属性，并强调运用金融、土地、财税、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。12月21日下午，习近平在中央财经领导小组第十四次会议上进一步指出，“要准确把握住房的居住属性。”房地产税立法，正是基础性制度和长效机制之一。著名学者贾康近日谈及房地产税功能时指出：“对房价的影响更多是遏制那种肆无忌惮的炒作。但不要指望房地产税出台后，房价就应声而落。”

　　再者，不等于全民加税。早先多数专家认为，房地产税开征后应该设计免征范围，只针对超出个人基本住房需求以上部分征税。关于免征范围，有两种主流观点，一类观点支持免税标准按人均居住面积，比如上海试点房产税按照人均免税住房面积为60平方米;另一类观点认为免税标准应按照房屋价值确定免征额，因为不同地区相同居住面积价值可能相差很大，按照人均居住面积免税，就会有利于高价房主而不利于低价房主。也就是说，只要你不炒房，只购买满足基本住房需求的房屋，就不需要征税;既然大部分人购房只为满足基本住房需求，自然大部分人根本无需纳税。

　　还有，房地产税不会推高房价。房地产税是对住房保有环节征税，并藉此促使楼市回归市场理性。开征后势必带来双重效应，一是逼炒房客抛房加大二手住房供给;二是喝止潜在炒房客住手，加大一手住房供给。在供求规律作用下，无论是前者还是后者，都不可能导致推高房价。

　　热点城市应做好准备工作

　　当前楼市问题的实质是投资需求过度。房地产税不仅是抑制过度投资需求的重要手段，还具有“一箭多雕”的机制效应。在当前的最佳时间窗口和关键时刻，有关热点城市应做好房地产税试点的准备工作。

　　十八届三中全会为开征房地产税指明了方向。2016年中央经济工作会议提出，要建立包括税收手段在内的促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。国务院《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，鼓励地方在房地产税方面积极探索。《意见》不但对开征房地产税提出了要求，而且创造了条件。

　　有关热点城市开征房地产税机不可失。就全国而言，若在真实的消费需求基本释放后征收房地产税，或因缺乏足够的真实需求接盘消失的虚假需求，导致楼市陷入长期低迷，进而拖累宏观经济发展。若在真实的消费需求完全释放前征收房地产税，未来真实需求可以接盘被挤出的虚假需求，就有条件逐步吸收价格和数量泡沫。事实上，目前正处于这样的有利时期。就具体城市而言，当供给不足、价格上涨时，开征房地产税有利于稳定市场。当供给过剩、价格下跌时，开征房地产税将给调整中的楼市雪上加霜。部分热点城市目前处在供给不足和房价上涨的区间。不仅如此，尽管调控政策的效果已经初显，但2017年热点城市楼市仍面临一些不确定性。在土地及住房供给相对紧张的背景下，趋向热点城市的房地产投资与投机需求仍蠢蠢欲动，出台抑制炒房的机制性制度措施十分迫切。

　　房地产税应聚焦过度投资需求，做到有的放矢。当前形势下，开征房地产税应将目标聚焦在过度的投资需求上，而将正常的消费需求排除在应税之外。为此，一要将税收起征点定得高一些，二是确定有力度的累进性税率。待未来条件成熟，再逐步调整和完善房地产税的税率、起征点和开征范围等，使之成为地方税的主体税种。

　　有关热点城市应做好房地产税试点的准备工作。有鉴于当前有利时机和紧迫形势，建议将房地产税作为应对楼市反弹预案的重要之箭。建议有关部门和热点城市，建立相关工作机制，制定房地产税正式开征和试点开征的备选方案，完成房地产税开征前的准备工作。与此同时，还应做好房地产税征收后市场可能发生不确定性变化的应对预案，确保房地产税试点的平稳推进。

　　房地产税可防止房价大起大落

　　全国政协委员、经济学家贾康表示，房地产税可以使房价更平稳，但不会改变城镇化过程中中心区域房价上扬的趋势，而是使其更平缓，遏制炒作，防止房价上涨过程中的大起大落。

　　贾康表示，房地产税比较早的时候是物业税，如今破冰试水已进行了若干年，重庆的经验很值得总结和借鉴。去年，一线城市带动二线城市房价热炒，重庆相对来说很平稳，虽有一些温和的上涨，但总体来说是波澜不惊。

　　他表示，这跟重庆的土地制度、住房制度、投融资制度和税制改革的综合作用相关。房地产税并不会改变城镇化过程中中心区域房价上扬的趋势，但可以使房价更平稳，使上扬曲线比较平缓，遏制炒作，防止房价上涨过程中的大起大落，不要动不动就泡沫化。

　　“房地产税不是万能的”，贾康表示，在调整收入分配方面，房地产税会使房地产的长效机制对接到中央所强调的基础性制度建设上，房地产业长期健康发展需要有土地制度、住房制度以及税制、投融资制度等作为保障。

　　制度设计上，贾康认为不能照搬美国普遍征收的做法，要结合国情和社会的特殊情况，比如给一定范围的扣除，为防止离婚潮出现，假设单亲家庭第一套房扣除，双亲家庭前两套房扣除，具体制度设计可以逐步优化。